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부동산 시장이 다시 출렁이고 있습니다. 특히 2025년 10월 15일 발표된 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책은 수도권 부동산 시장에 강한 충격을 주고 있습니다.
그간의 흐름을 보면 6.27 대출 규제, 9.7 공급 대책에 이어 이번 10.15 대책은 규제 지역 대폭 확대로 요약할 수 있는데요.
이번 정책은 문재인 정부 때도 시행하지 않았던 강도 높은 토지거래허가구역 지정까지 포함되어 있어 많은 이들의 이목을 끌고 있습니다.
1. 대책 흐름 정리: 대출 → 공급 → 규제 확대
이재명 정부의 부동산 정책은 아래와 같은 흐름을 보입니다.
1차 (6.27): 대출 규제 중심, 단기적으로 시장 멈칫 → 곧 반등
2차 (9.7): 공급 확대 중심, 시장 반응 미미
3차 (10.15): 규제지역 대폭 확대, 전국적 충격
예상은 했지만 이렇게 빠르고 강하게 규제를 확대할 줄은 몰랐다는 반응이 많습니다. 문재인 정부 때도 규제 확대는 있었지만, 토지거래허가구역까지 수도권 전역으로 확대한 전례는 없었습니다.
2. 규제의 범위: “서울 전역 + 경기·인천 일부”
이전까지는 강남 4구(강남, 서초, 송파, 용산)만 규제 대상이었지만, 이번엔 서울 전 지역이 투기과열지구 + 토지거래허가구역으로 지정됐습니다.
게다가 광명, 하남, 과천, 안양시 동안, 의왕, 성남, 수지, 수원 일부 지역까지 포함되며 수도권의 대부분이 규제 대상이 되었죠.
특히 이번에는 풍선효과를 막기 위해 단계적 확대 없이 한 번에 지정했다는 점에서 문재인 정부와 큰 차이를 보입니다.
3. 토지거래허가구역, 갭투자 사실상 금지
가장 큰 차별점은 토지거래허가구역 지정입니다. 이 구역에서는 실거주 목적의 거래만 가능하고, 갭투자 등 전세를 끼고 사는 행위가 제한됩니다.
예를 들어, 10억짜리 집에 전세 6억이 들어 있어도 나머지 4억만 내고 집을 사는 게 불가능해지는 구조입니다.
이제 수도권에서 갭투자 자체가 사실상 어려워졌습니다.
4. 풍선효과 발생 지역, 어디?
풍선효과는 여전히 존재합니다. 규제지역에서 빠진 몇몇 지역들이 그 수혜를 받을 것으로 보이는데요.
용인 기흥구, 처인구
수원 권선구
안양시 만안구
군포시 일부
구리시
이 지역들은 규제를 피해갔으며, 인접 지역과의 가격·입지 차이가 크지 않음에도 불구하고 규제를 피했습니다. 이에 따라 수요가 이들 지역으로 몰릴 가능성이 높습니다.
5. 서울 4구의 반사 이익
이번 규제 확대의 최대 수혜자는 사실상 기존부터 규제를 받아오던 서울 4구(강남, 서초, 송파, 용산)입니다.
이제 모든 지역이 똑같은 규제를 받게 되면서, 상대적인 불이익이 사라졌기 때문이죠.
이제 “나만 규제 받는다”는 상대적 박탈감에서 벗어나 공정 경쟁 구도가 형성되었다고 볼 수 있습니다.
6. 앞으로의 투자 전략: 전세가율에 주목하라
이제는 실거주 수요 중심 시장이 됩니다.
갭투자 불가능 → 실거주 선호 지역 강세 → 전세가율 높은 지역이 저평가 지역
예를 들어, 매매가 대비 전세가율이 70% 이상인 지역은 실거주 만족도가 높은데 집값은 아직 저렴한 지역으로 간주됩니다.
이런 지역이 향후 강세를 보일 가능성이 높습니다.
7. 규제로 집값을 잡을 수 있을까?
결론부터 말하자면, 규제는 집값을 잡기 위한 것이 아닙니다.
규제는 유동성의 흐름을 조절하는 수단이며, 유동성 자체가 줄지 않는 한 전체적인 자산 가격 상승은 막기 어렵습니다.
핵심은 규제를 통해 '어디로 돈이 흐를 것인가'를 판단하는 것입니다.
집값 예측이 아니라, 돈의 흐름 예측이 필요한 시기입니다.
결론: 규제는 계속된다. 그리고 수혜자는 항상 존재한다
정부는 앞으로도 규제를 이어갈 것입니다.
그 이유는 명확합니다. 돈은 항상 어디론가 흐르고, 정부는 그 흐름을 조절하고 싶어하기 때문입니다.
그 흐름 속에서 풍선효과의 수혜자가 되고 싶다면, 지금 돈이 빠져나온 지역이 아닌 돈이 흘러갈 지역을 먼저 예측해야 합니다.